آخرین تحولات بازار مسکن مناطق 22 گانه پایتخت در روزهای رویایی بازار بورس - تا بینهایت

جهت دریافت خدمات قیمت در ضد سرقت با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. گروه آبان ارائه دهنده بهترین درب ضد سرقت ایرانی و خارجی میباشد.

به گزارش خبرنگاران آنالیز ها درباره مقاومت تورم ملکی در شمال پایتخت نشان می دهد جنس مشترک خریدار و فروشنده در معاملات آپارتمان در این مناطق عامل اصلی افزایش قیمت بوده است. با این حال فقر فایل فروش در عمده مناطق طی هفته های اخیر کار خرید را برای متقاضیان سخت نموده است. روز گذشته جزئیات مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا برای اجاره نامه های سال 99 اعلام شد. گروهی از مستاجرها مشمول تمدید اتوماتیک قرارداد شده اند.

تغییرات منطقه ای قیمت و حجم معاملات مسکن در فروردین نسبت به اسفند 98 حاکی از دو رفتار متفاوت در نیمه شمالی و جنوبی شهر است. به گزارش دنیای اقتصاد، اگرچه در کل یک ماهه فروردین به دلیل نیمه تعطیل بودن بازار مسکن حجم معاملات افت 86 درصدی را نسبت به اسفند تجربه کرد و میانگین قیمت مسکن در معاملات اولین ماه بهاری 2 درصد افت داشت، اما در همین زمان در بعضی از مناطق شهر نه تنها افت قیمت رخ نداد، بلکه شاهد افزایش قیمت میانگین در معاملات ثبت شده بوده ایم. در مناطق مصرفی مسکن واقع در نیمه شمالی شهر شامل مناطق دو، چهار و پنج قیمت مسکن نسبت به اسفند رشد مثبت داشته است که میزان این رشد به ترتیب 7/ 2، 4/ 7 و 1/ 0 درصد بوده است. نکته قابل توجه و شاخص از کارنامه تغییرات منطقه ای قیمت و معاملات مسکن در فروردین این است که در هر سه منطقه مذکور این رشد قیمت در شرایطی اتفاق افتاده که افت معاملات در این مناطق از افت کل معاملات در سطح شهر بیشتر بوده است. در منطقه دو حجم معاملات نسبت به اسفند 89 درصد کاهش داشته و این میزان در مناطق 4 و 5 نیز حدود 88 درصد بوده است.

یکی دیگر از نکات شاخص در این آنالیز، رفتار متفاوتی است که از طرفین بازار مسکن در نیمه جنوبی شهر سر زده که نتیجه ای متفاوت از آنچه در شمال شهر مشهود است، منعکس نموده است. ماجرا از این قرار است که در فروردین ماه میزان افت قیمت مسکن در نیمه جنوبی شهر بیشتر از میانگین افت قیمت در کل مناطق بوده است؛ آن هم در شرایطی که بعد از جهش دوباره قیمت مسکن در اوایل سال 98، رابطه میان قیمت مناطق مختلف پایتخت به هم خورد؛ چراکه میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی شهر رشد شدیدتری داشت و در نتیجه بر میزان فاصله قیمتی با مناطق جنوبی افزوده شده بود. با این شرایط برای تنظیم دوباره رابطه قیمت مسکن در شمال و جنوب شهر، انتظار این بود که میزان افت قیمت مسکن در نیمه جنوبی کمتر از نیمه شمالی باشد تا این رابطه به تدریج ترمیم شود. اما بر خلاف انتظار طی معاملات فروردین قیمت مسکن ارزان قیمت افت شدیدتری نسبت به قیمت در مناطق متوسط مصرفی نیمه شمالی شهر پیدا کرد.

آنالیز دنیای اقتصاد نشان می دهد در مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر و مشخصا در مناطق پرمعامله دو، چهار و پنج دیوار مقاومتی در برابر کاهش قیمت وجود دارد. راز مقاومت تورم مسکن در شمال تهران ساختن این دیوار توسط خریداران و فروشنده هاست. واقعیت این است که در فروردین ماه عمده خریداران بازار مسکن در این مناطق از جنس غیرمصرفی و سرمایه ای بوده اند. از سوی دیگر عمده فروشنده ها در این مناطق نیز سفته بازانی هستند که پیش تر با هدف کسب عایدی از خرید و فروش ملک در کوتاه مدت، وارد بازار شده و تعدادی واحد مسکونی خریداری نموده اند. بنابراین هر دو طرف معامله در بازار مسکن فروردین کسب بیشترین منفعت ممکن را هدف قرار داده و بر این اساس بر سر قیمت توافق نموده اند. فروشنده حرفه ای سفته باز دلیلی برای کوتاه آمدن از قیمت پیشنهادی نمی بیند و خریدار سرمایه ای نیز بودجه نقدی قابل قبولی دارد و لزومی به اصرار برای اخذ تخفیف و چانه زنی حس نمی نماید.

موضوع دیگری که در شمال شهر به شدت شایع شده و البته در بعضی مناطق جنوبی نیز مشهود است، فقر فایل است. تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد نشان می دهد در مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران در بعضی گروه های متراژی تعداد فایل های موجود نزد بنگاه ها کمتر از انگشتان یک دست بوده و شرایط جست و جو برای متقاضیان مسکن دشوارتر از هر زمان دیگری است. درباره علت فقر فایل نزد واسطه ها دو موضوع موثر به نظر می رسد. مساله اول این است که به دلیل شیوع ویروس کرونا بسیاری از واسطه ها تمایلی به اجازه بازدید به خریداران نشان نمی دهند. البته این مشکل در اردیبهشت قدری کمرنگ تر شده اما همچنان وجود دارد. در حال حاضر معدود فروشنده های ملک عمدتا فقط در یک بازه زمانی محدود با قرار قبلی و به شرط حضور فقط یک نفر در بازدید، مجوز حضور متقاضی مسکن در محل ملک خود را صادر می نمایند. موضوع دیگری که زمینه ساز فقر فایل شده، میانگین تغییرات مثبت بورس است که سبب شده انتظار افزایش قیمت مسکن در میان بعضی فروشنده ها شکل بگیرد.

اما در نیمه جنوبی شهر و مشخصا سه منطقه شاخص 12، 16 و 20 اوضاع به شکل دیگری رقم خورده است. در این مناطق افت قیمت شدیدتر از مقدار میانگین و به ترتیب حدود 8، 10 و 2 درصد بوده است. واقعیت این است که علت بیش از هر چیز به جنس متفاوت فروشنده های بازار مسکن جنوب شهر بازمی شود. در حال حاضر بسیاری از فایل های موجود در بازار مسکن جنوب تهران به طور مستقیم توسط فروشنده در موتورهای جست و جوی آنلاین ملکی فایل شده است. به این ترتیب جنس عرضه با مناطق شمالی که عمدتا از سوی واسطه ها مدیریت می شود قدری متفاوت است. طبیعی است در این شرایط نرمش در قیمت پیشنهادی فروش به مراتب بیشتر رخ می دهد؛ چراکه عرضه نمایندگان فایل ها خود از جنس مصرف نمایندگان هستند. به گزارش دنیای اقتصاد، ماجرای تاثیر متقابل بورس و مسکن نیز در بازار این روزها قابل توجه است. در حال حاضر گروهی از متقاضیان مسکن در شهرهای کوچک و متوسط جمعیت کشور با توجه به فاصله نقدینگی خود با میانگین قیمت خرید ملک تصمیم گرفته اند دارایی نقدی خود را وارد بورس نمایند تا بتوانند پس از گذشت چند ماه کسری خود را به وسیله این سرمایه گذاری جبران نموده، سپس وارد بازار ملک شوند. از آنجا که خرید آپارتمان با بودجه 200 تا 400 میلیونی در اغلب این شهرها به سادگی میسر است، عده ای امیدوارند بتوانند فاصله بودجه خود را با قیمت مسکن به وسیله سرمایه گذاری بورس پر نمایند. اما این ماجرا در تهران چندان شدنی نیست. به عنوان مثال رساندن بودجه 200 میلیونی متقاضیان مسکن به نزدیک یک میلیارد تومان برای خرید یک واحد آپارتمان مصرفی به وسیله سرمایه گذاری کوتاه مدت در بازارهای دیگر تقریبا غیرممکن به نظر می رسد. اما در تهران رابطه بورس و مسکن به شکل دیگری برقرار شده است. گروهی از خریداران سرمایه ای مسکن که خرید خود را در سال های 96 و 97 انجام داده اند اکنون به سود مناسب که آنها را به فروش ملک راضی کند دست یافته اند. میانگین رشد قیمت این املاک بین دو تا چهار برابر بوده که عایدی قابل توجهی نصیب سرمایه گذاران ملکی نموده است. بنابراین گروهی از این سرمایه گذاران سودای کسب سود از بازار بورس را در سر دارند و به جمع فروشندگان این روزها افزوده شده اند. اما واسطه های ملکی می گویند حتی این گروه از فروشنده ها نیز انعطاف قیمتی چندانی در برابر متقاضیان مسکن نشان نمی دهند. به طور کلی جدیت خرید در بازار کنونی به مراتب بیشتر از جدیت در فروش برآورد می شود.

مرکز آموزش دنیای اقتصاد به منظور آنالیز و تشریح متغیرهای اثرگذار در بازار مسکن سال 99، یک کارگاه تحت عنوان راهنمای ورود به بازار مسکن 99 برگزار می نماید. این کارگاه قرار است 30 اردیبهشت ماه به شکل غیرحضوری و اول خرداد به شکل حضوری ارائه شود.

متقاضیان شرکت در اولین دوره این برنامه که با عنوان راهنمای بازار مسکن 99 به همراه خلاصه کاربردی تحولات ملکی 98 برگزار می شود، می توانند برای ثبت نام و کسب اطلاعات بیشتر با شماره تلفن های 87762411 و 87762416 تماس حاصل نمایند یا به آدرس اینترنتی مرکز آموزش گروه رسانه ای دنیای اقتصاد به نشانی tc.den.ir مراجعه نمایند.